Le futur PLU Bioclimatique de Paris et le pastillage des immeubles

La mise en place du Plan Local d’Urbanisme (PLU) bioclimatique de Paris s’accompagne d’une série de mesures visant à renforcer la mixité sociale, avec une attention particulière portée sur l’extension du dispositif de « pastillage » des immeubles. Voici un tour d’horizon des enjeux liés à cette évolution.

Une approche écoresponsable au cœur de l’immobilier

Ces dernières années, les préoccupations environnementales ont pris une place centrale dans les stratégies immobilières. Face aux défis climatiques, les acteurs du secteur immobilier ont dû intégrer des objectifs comme la réduction de la consommation énergétique, l’amélioration de l’isolation, ainsi que la végétalisation des espaces. Ces tendances sont soutenues par des législations telles que la Loi ZAN, influençant ainsi la valorisation des biens immobiliers.

Dans ce cadre, plusieurs collectivités locales, à l’instar de Paris, ont revu leur plan local d’urbanisme pour promouvoir une gestion plus durable des terrains et des constructions. Le PLU bioclimatique de Paris, qui a été arrêté en juin 2023, fait actuellement l’objet d’une enquête publique et pourrait entrer en vigueur début 2025, après l’adoption finale par le Conseil de Paris à la fin de l’année 2024.

Le pastillage : un dispositif renforcé dans le PLU bioclimatique

L’un des principaux changements apportés par ce futur PLU concerne le pastillage. Ce dispositif consiste à identifier sur les cartes du PLU certains immeubles qui sont soumis à des règles particulières afin de favoriser la mixité sociale. Ces bâtiments devront intégrer une proportion de logements sociaux ou en bail réel solidaire lors de leur réhabilitation.

Bien que le pastillage existait déjà, son champ d’application va être considérablement élargi. On estime que près de 600 nouveaux immeubles seront concernés, ce qui fera passer le total à plus de 1 000 parcelles, dont beaucoup sont des bureaux situés principalement dans les 1er, 2e, 9e, 16e et 17e arrondissements de Paris. Ce dispositif pourrait également toucher certains immeubles résidentiels.

Les propriétaires de ces biens, souvent des investisseurs privés, des entreprises ou des institutions religieuses et éducatives, pourraient rencontrer des difficultés techniques pour adapter ces bâtiments à des usages résidentiels. Dans certains cas, cette transformation pourrait même être impossible.

Pastillage et Impact sur la valeur immobilière

Le pastillage impose de nouvelles contraintes aux projets de restructuration lourde, tels que la réhabilitation, le changement de destination ou la vente, nécessitant une autorisation d’urbanisme. Ces restrictions réduisent la flexibilité des propriétaires et affectent la valeur de ces biens sur le marché immobilier.

Contrairement aux emplacements réservés, qui ont un impact limité à court terme, le pastillage restreint davantage les possibilités de modification ou de cession, compliquant ainsi les transactions. Ces contraintes doivent donc être prises en compte lors des expertises immobilières.

Le droit de délaissement : une option pour les propriétaires

Les propriétaires d’immeubles pastillés ont néanmoins une alternative : le droit de délaissement. Ce droit leur permet de demander à la mairie l’acquisition de leur bien, conformément aux articles L230-1 et suivants du Code de l’urbanisme. La mairie dispose d’un an pour répondre.

• Si la mairie refuse explicitement ou ne répond pas dans le délai imparti, le pastillage est annulé, et le propriétaire retrouve la pleine liberté d’action sur son bien.
• Si la mairie accepte, elle doit proposer un prix. En cas de désaccord sur ce prix, le différend sera réglé par la juridiction de l’expropriation, qui fixera une indemnisation équitable, conformément à l’article L230-3 du Code de l’urbanisme.

Il convient de noter que le prix fixé par le juge ne prend pas en compte la contrainte du pastillage, ce qui peut créer une situation paradoxale pour les propriétaires.

Perspectives et défis pour le marché parisien
L’extension du pastillage dans le cadre du PLU bioclimatique soulève plusieurs interrogations quant à ses effets à long terme sur le marché immobilier parisien. Bien que cette mesure puisse améliorer la mixité sociale, elle risque également d’inciter de nombreux propriétaires à exercer leur droit de délaissement, ce qui pourrait poser des défis à la mairie et au marché immobilier.

Dans un contexte immobilier en constante évolution, il est difficile de prédire l’impact exact de ces nouvelles règles sur les pratiques des investisseurs et des acteurs du secteur immobilier à Paris.